•   为促进房地产市场平稳健康发展,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2018年1月 -2019年10月纬房指数监测分析的基础上,运用大数据挖掘分析方法,结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究,完成了《中国房地产大数据报告(2019)》。本报告同时也是2019年各期《中国住房市场发展月度分析报告》的年度总结报告。

      反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示,2019年,核心城市房价经历了由回升到趋稳的转变。2019年2-4月,核心城市房价出现被称为“小阳春”的较快反弹;2019年5-7月,“小阳春”逐步消退,核心城市房价涨速下降。2019年8-10月,市场进一步趋稳,核心城市房价稳中略降。2019年10月,核心城市房价同比微涨0.3%,环比微涨0.028%。纬房核心指数显示,近一年核心城市住房增值率,要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。

      核心城市房价的季节波动率要大于年度波动率。纬房核心指数还显示,2018年10月,尽管与上年同月相比核心城市房价只上涨了0.3%,但与2019年1月的102.53点相比,核心城市房价累计上涨了3.42%。与2018年1月100点相比,核心城市房价累计上涨了5.73%。

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      纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化,可作为中国房地产市场的重要晴雨表。24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞,基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线月为房价基期,以各城市2017年商品住房销售额为指数权重进行综合计算。

      从二手房成交量指数看,在核心城市房价止涨趋稳的同时,二手住房成交量也冲高回落。2019年10月,10大重点城市二手住房成交量指数为135.61点,比9月下降了19.89%,但仍比2018年同期成交量指数高出45%。在其它条件不变的情形下,二手房成交量的持续下降,表明短期房价上涨动能减退。

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      注:十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。

      从一线城市近一年的房价走势看,广州、北京、上海房价相对低迷,2019年1季度房价反弹力度较弱,后弹过后随之先后开始下跌。只有深圳2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。一线城市纬房指数监测显示,近一年来广州房价同比下跌3.37%,北京同比下跌3.99%,上海同比微涨0.81%,深圳同比上涨5.58%。

      从2019年10月环比变化看,一线%,在一线城市中跌速相对较快,跌幅比上月也略有扩大;上海环比下跌0.70%;广州环比微涨0.12%;深圳房价环比上涨1.81%,涨速比上月扩大0.91%。

      从准一线城市近一年的房价走势看,天津、重庆房价相对低迷。准一线城市纬房指数监测显示,近一年天津累计下跌3.78%,重庆累计下跌2.55%。杭州房价基本稳定,近一年杭州房价累计微涨0.66%。苏州房价上涨较快,近一年累计上涨20.71%。

      从2019年10月环比变化看,准一线个百分点。其中天津环比下降1.43%,跌速比上月收窄0.1个百分点,房价下跌速度仍较快;杭州环比下降0.11%,比上月减缓0.39个百分点;重庆环比上涨0.87%;热点城市苏州环比上涨0.2%,前期涨势得到抑制。

      从近一年二线城市房价走势看,过半二线城市稳中趋涨。上海周边的宁波、南通、无锡,以及东北沈阳、哈尔滨、长春等同比均有上涨,昆明、厦门房价也有回升。二线城市纬房指数监测显示,二线%。其中,近一年宁波同比上涨10.41%,沈阳同比上涨9.79%,南通同比上涨9.18%,昆明同比上涨8.20%,厦门同比上涨8.15%。成都、南昌分别同比略涨2.35%和2.32%,年度涨幅相对较小。青岛、济南、长沙、武汉房价相对低迷,其中青岛同比下跌11.67%,济南同比下跌8.89%,长沙同比下跌6.62%,武汉同比下跌3.9%。

      从2019年10月环比变化看,二线个百分点。二线城市中,短期房价上涨、停滞和下跌的城市均有存在。上海周边的宁波、南通、无锡,以及东北沈阳、大连等仍有上涨;青岛、厦门、郑州等延续下跌,但厦门的年度涨幅仍然为正;西安、长沙、成都、武汉、南昌等短期市场走势暂处于停滞状态。

      2019年以来,三四线城市房价下跌个数逐渐增多。但受周期异步性、货币化棚改余热等因素的综合影响,少部分三四线城市如临沂、南阳、唐山、洛阳等在总体市场下滑的背景下仍然相对较快上涨。三四线城市纬房指数监测显示,近一年临沂、南阳、唐山、洛阳分别同比上涨32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。由于部分三四线城市房价的上涨可能依赖于地方隐性债务的增加,其中隐含着未来下跌的风险。

      从2019年10月环比变化看,三四线城市短期房价总体微跌。三四线个百分点。

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      6.分城市群看,2019年珠三角城市群景气度相对较低,长三角城市群景气度相对较高

      从2019年各大城市群的市场表现看,长三角城市群的市场景气度相对较高,房价上涨城市比例更大,部分城市如苏州、宁波、南通等房价涨速也相对较快;珠三角城市群的景气度相对较低,房价下跌比例更大,除深圳、东莞等外,广州、佛山、肇庆、中山、惠州、阳江、清远等均有下跌,其中肇庆跌速相对较快。

      环渤海区域房价同比地图显示,京津冀一带,唐山房价同比上涨较快,大连、秦皇岛、廊坊、沧州等城市同比略涨,而北京、天津,以及河北的张家口、保定、衡水等城市房价同比下跌;山东临沂房价同比上涨较快,而青岛房价同比下跌约10%,淄博、潍坊、日照等城市房价停滞或略跌。

      反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示,2019年10月,核心城市住房租金指数为102.74,环比下跌1.16%,同比下跌1.10%。核心城市住房租金继9月下跌速度有所加快后,10月租金下跌速度继续加快。一方面,9-10月属于租房市场淡季,住房租金下跌具有一定的季节性波动属性;另一方面,2019年5-7月住房租金并未出现如2018年同期的显著上涨,但8-10月的下跌态势类似,因而2019年的租房市场景气度要低于上年。

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      纬房租金核心指数综合了全国22个核心城市住房租金的变化,可作为分析中国住房市场变化的重要参照系。22个核心城市分别为北京、成都、大连、东莞、广州、杭州、济南、南京、青岛、厦门、上海、深圳、沈阳、苏州、天津、武汉、长沙、重庆、福州、南通、宁波、无锡,基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线个,二线个。纬房核心租金指数以2018年1月为租金基期,以各城市2016年在岗职工工资总额为指数权重进行综合计算。

      房地产融资仍然受到严格管控。2018年底至2019年初,随着定向降准等货币政策的实施,资本市场的资金紧张状况显著缓解,部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。在信贷相对宽松的背景下,2019年春季住房市场出现“小阳春”现象,部分城市房价较快反弹。但在复杂的内外部经济环境下,防范宏观风险仍是政策底线,“大水漫灌”的情形并没有出现。房地产相关信贷也仍然受到严格的管控,房地产融资政策环境仍然从紧。这消除了房价进一步上涨的可能性,使得“小阳春”自行消退。

      利率动态调整机制开启,房贷利率中长期有回落的趋势。2019年8月25日,央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整公告》,要求商业银行自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。其中首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。由于房贷利率历来以基准利率为锚,而基准利率又自2014年11月22日再未做出调整。央行此次发布个人房贷利率新规,相当于重启了房贷利率的调整机制。在全球经济存在下行压力的条件下,货币环境总体仍将适度宽松,这意味着市场利率将处于在合理区间的下限。考虑到信贷利率有走低的趋势,在房贷利率形成新规下,既使存在房贷利率加成机制,房贷利率中长期也将趋于下降。但在短期内,房贷利率不会有显著变化。

      土地政策出现重大变革,城乡土地市场并轨改革启动,符合条件的集体土地可合法直接入市。在较长时间内,集体土地无法直接进入土地市场,土地市场的城乡二元分割特征显著。2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定,并将于2020年1月1日起施行。修改后的《土地管理法》首次开辟了集体建设用地直接入市的合法途径。其中,以法律形式明确了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”,“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押”。

      修改后的《土地管理法》改变了多年来只有国有土地才能入市的单一土地供应渠道,土地市场供应格局或将发生重大变化。短期内,由于可用的集体经营性建设用地规模较为有限,城乡土地市场并轨的尝试尚不会对房地产市场构成直接冲击。中长期看,虽然集体建设用地仍然不能用于房地产开发和商品房建设,但通过建设租赁性住房等渠道,集体土地入市也能对房地产市场格局产生重大影响。

      “房住不炒”、抑制住房投资投机的调控政策方向得到坚持。在复杂的内外部经济形势下,中央和相关主管部门领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”,充分表明了中央控制房价上涨的决心。2019年4-5月,包括佛山、苏州、大连、南宁等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示,表明了政府对房价上涨的现实态度。房地产调控政策仍将总体保持延续性与稳定性。房地产调控政策不松动,也意味着房价短期难以出现大涨。

      另一方面,限购、限价政策面临边际性调整的需要。自2010年北京首次推出住房限购政策以来,住房限购政策实施的最长时间已经接近10年。作为一项被动成为长期制度的短期行政手段,虽然住房限购政策对于抑制住房投资投机、稳定房地产市场起了积极的作用,但是也在一定程度上降低了市场效率。作为短期应急手段,一些城市的限价政策中长期效果也不明确,但对市场效率的影响却较为显著。随着土地改革等重大制度改革的推进和全国房价稳中趋降,部分城市住房限购、限价政策有一定的边际性调整需要。

      经济增速下滑使得房价上涨预期进一步减退,更多潜在购房者的房价预期转向悲观。在全球贸易摩擦加剧的背景下,世界经济前景趋于复杂化,全球经济不确定因素进一步增加。受世界经济大环境及国内结构调整的影响,我国经济增速也不断下滑。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联,这将导致市场观望情绪增强,抑制房地产投资投机。

      2018年底至2019年初,部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调,一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段,房地产信贷也有一定松动迹向。部分购房者认为房地产调控可能进一步松动,从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。2019年1季度,全国房价总体回升,个别一二线城市房价出现较快上涨。2019年4月以来,在经济增速下滑的背景下,随着政府“稳房价”决心的进一步明确,以及货币宽松政策短期见顶,房价回升的态势受到抑制,房价上涨预期逐步减退。2019年4月以来二手房成交量和房价整体涨速的下降,也表明市场预期的转变。

      预计2020年重点城市住房市场总体先抑后稳,房价有望实现软着陆。少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。

      经济增速下滑,城市化动力减弱。经济增长是城市进从而房地产业发展的源动力。经济增长速度下滑,将导致城市化动力减弱,并使得部分居民对房地产市场预期也发生转变。受外部贸易摩擦和内部结构调整的影响,2019年3季度GDP同比增速降至6%。随着经济增长不断趋缓,城市的人口吸引力相对降低,对住房市场的短期信心也将受到影响。短期的主流房价预期将由谨慎乐观向有限悲观转变。

      始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。以房地产去库存、货币化棚改政策为触发点的本轮房地产景气周期,房价上涨持续时间长,总体涨幅巨大,一二三四线年以来,一线城市房价开始由涨转降;2018年以来,部分热点二线城市房价也出现较大下调;2019年以来,越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列。三四线城市房价逐步由升转降,表明始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。在没有新的激发因素出现之前,市场信心难以有效恢复,房价总体趋降。

      另一方面,房价存在先抑后稳的条件。尽管经济增速下滑,但经济增长的内生动力仍然存在,房价即使下降也仍存在一定支撑。住房调控政策基本见底,调控政策及融资条件均存在边际性改善的可能。这些因素可能共同促成房价的软着陆。

      由于中国房地产市场区域差距大、发展极不平衡,在总体先抑后稳的背景下,不排除局部较快上涨或下跌的可能性。

      一线房价总体先抑后稳,个别可能上涨。一线城市作为全球性城市,房价对外部经济环境变化比较敏感,全球经济动荡加剧将对一线城市房价产生一定负面影响;作为科技创新中心,一线城市房价也将受到科技创新企业估值大幅缩水的影响;近期,部分一线城市房价下跌有所加快且成交量下降,短期市场难以有回升的基础;在再城市化背景下,一线城市作为高端人才流入地和高端产业聚集区,房价回调存在一定支撑点,个别城市房价仍可能上涨。

      二线城市涨跌并存,但大起大落可能性不大。受一线城市房价下跌的传导及短期观望氛围增强的影响,二线城市房价或将以小跌为主。但部分城市发展前景较好、房价基数低、中长期房价累计涨幅相对小的城市房价仍可能上涨。

      三四线城市总体下跌。从城市化总体格局看,三四线城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃,房价持续上涨动力不足。在政策刺激效力减退及房价“相对洼地”消失的背景下,三四线城市住房市场可能将先后进入下行阶段。部分行情启动较慢的三四线城市,借助于货币化棚改余热,房价也仍可能上涨。

      纬房大数据预警预报系统为国内首个基于大数据与人工智能的房地产预警预报系统。在最新纬房指数监测指数的基础上,基于房价空间传导机制及区域房价相互作用机理建立预报模型。在人工智能等算法模型给出初步风险判断结果之后,通过专家会商评估,给出最终预报信号。需要注意的是,纬房预警预报系统仅为市场短期走势预测,并不一定代表现实已经发生的涨跌。纬房预警预报信号为数学概率信号而非确定性结果,具有一定的差错概率。结果仅供分析市场参考,不直接构成决策及买卖建议。

    中邦社会科学院财经计谋酌量院 中邦房地产大数

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      浅绿色(一般下跌)预警:北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。

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      经过近二十年的快速发展,当前住房总量供应较为充分,住房市场从总体看并无较大的实际增值空间。虽然有些城市房价已停止上涨,但由于住房供给规模的持续增加,不排除局部房地产市场风险继续累积的可能性。随着供给的不断增长和需求增速下降,部分三四线城市房价存在一定的波动风险。

      在“房住不炒”和地方政府稳定房价的主体责任成为政策共识的背景下,住房投资投机需求减退。在当前的内外部经济环境下,只要“房住不炒”的方略能够坚持,不仅房价难以出现大幅上涨,部分城市还将进入买方市场。这虽然有利于降低宏观风险及平抑房价,但也会使一些开发企业面临经营困难。对土地财政依赖较大的部分城市,财政压力也难免增大。这些都将考验城市稳定房地产市场的定力。

      房地产市场本质上是具有较强波动性的市场。我国房地产企业大多采取高负债经营模式,本身蕴含着较大的经营风险。在过去十多年,由于房价涨多跌少,开发企业资金链断裂风险被乐观的市场表现所掩盖。一旦市场增长停滞或持续下行,负债率过高或对市场预判过于乐观的房地产企业,将面临资金链紧崩甚至断裂的风险。房地产企业延期交房及烂尾的风险也随之增大。在期房预售制度下,这也将极大损害购房者的权益。特别是在三四线及以下城市,行业监管力量薄弱,市场下行压力加大,相对更容易出现无法按期交房现象。此外,由于买卖双方对期房权益的理解不一,一旦房价下行,各类市场纠纷案例就会迅速增长。

      房地产企业资金紧张成为常态,这对土地市场降温起了有效作用,也对稳定短期房价起了一定作用。房地产企业资金紧张主要源于两个方面因素:为避免土地市场过热,政策层面对开发企业的融资采取了一定的规范性管控措施,房地产企业融资成本升高;受限购及市场调整等因素的影响,商品房销售增速下降,房地产企业资金回笼出现不畅。

      房地产企业资金紧张对供给也将产生一定影响。短期内,房企供给能力下降;中长期,开发融资模式将逐步转型,市场供给不会因此发生变化;为了降低资金压力,部分房地产企业倾向于采取缩短开发及销售时间的快周转模式,短期内部分商品房产品的品质有所下降。

      历史经验证明,在城市化发展阶段,出台刺激购房政策必然导致房价的异常上涨,增加市场风险。为保持市场平稳,应保持调控政策的延续性与稳定性,继续抑制住房投资投机,使购房投资杠杆保持在可控范围。限购、限贷等核心的住房投资需求管控政策,仍应保持相对稳定。房地产政策的调整优化应坚守“房住不炒”的底线,坚持避免出台刺激购房政策。

      坚持“房住不炒”虽然有利于降低宏观风险和提升居民住房水平,但与土地财政在短期内具有一定的内在矛盾,需要保持充分政策定力。随着“房住不炒”的推进,部分城市不可避免地要面临一定的财政压力。为避免市场出现政策性波动,这一方面需要保持政策定力,继续抑制住房投资投机,保持房地产市场的持续稳定;另一方面需要加大财政结构转型力度,降低对房地产相关收入的依赖度。

      从宏观看,房地产市场和金融市场密不可分。房地产市场在一定程度上具有货币“蓄水池”的功效,货币供应扩张紧缩是房价大起大落的必要条件。稳定房地产市场,首先需要从宏观上维持货币供应量的相对稳定,避免大水漫灌或过度紧缩。货币政策保持松紧适度,可以为房地产市场的平稳发展和居民家庭住房条件的持续改善创造条件。

      从微观上看,按揭贷款是达成房地产交易的重要前提,差别化信贷政策是控制住房投资投机最为直接有效的政策手段。在坚持差别化信贷的前提下,加强对各类融资手段的用途管控,避免借其它用途融资而违规流入房地产市场。

      从供给侧看,继续维持对开发环节融资的适度合理管控,可以从源头抑制土地相关炒作。为避免信贷资金“脱实入虚”或违规流入房地产市场,相关金融管理部门对房地产开发环节采取了一定的融资管控措施,有效地抑制了土地市场过热、平抑了短期房价。为稳定土地市场预期,从源头抑制土地和房地产的相关炒作,应保持对开发环节融资的适度合理管控措施的稳定性。

      房地产市场属于地域性很强的市场,将城市政府作为稳定房地产市场的第一责任人契合经济规律。此外,因城施策也可以大大降低房地产市场系统性风险发生的概率。进一步明确各城市政府稳定房价的主体责任与上级政府的监督指导责任。对于局部房价的异常上涨,实现及时预警和“露头就打”。房价短期波动较大的区域,还可进一步明确稳定房价的短期数量目标。严格防止个别城市以“因城施策”之名出台刺激购房政策。

      将稳定租房市场纳入各地政府稳定房地产市场的重要目标,大力规范租房市场秩序,保护租房者合法权益,防范中介及各类机构试图操控、垄断市场行为,避免租金的异常波动。

      从各地市场实际出发,增强需求管控政策的弹性与灵活性。在坚持“房住不炒”、维持市场总体稳定的前提下,可根据市场实际情况对已有的限购、限价等需求管控政策作边际性调整,以适应市场形势的新变化。避免误伤合理购房需求,适度支持改善性住房需求。进一步增强政策针对性,减少“一刀切”式管控。

      在政策层面,上级政府对住房市场监测评价指标的单一化,容易诱发下级政府简单调控或虚假调控。有必要对现有的监测评价指标体系加以改进,以促进市场的持续稳定。可以考虑增加住房市场监测指标、完善监测方法,加强二手房监测、成交量监测、舆情监测、大规模摇号等市场异常监测,引入大数据监测、人工智能监测等新方法。

      及时发现和预判市场动向,实现事前预调,减少事后调控。与股市等资本市场相比,房地产交易属于低频、大额交易。房地产市场的规律性、可预判性相对较强。加强人工智能、大数据等新技术手段在房地产监测领域的应用,加大对地价、房价、房地产舆情及交易量等的监测力度,实现对市场风险的实时预警。

      推进公共服务均等化,缓解住房供求结构性矛盾。房地产需求与城市公共服务息息相关。公共服务的不均衡,不仅表现为不同区域公共服务水平的巨大差异,更表现为同一区域内部公共服务水平的较大落差。公共服务在空间分布上的极不均衡,是导致住房结构性短缺的重要原因。这需要优化各级政府的财权与事权划分,大力推进基础教育、医疗、公共交通等公共服务的均等化。通过公共服务的均等化,平衡住房需求的空间分布,促进存量住房资源的有效利用。

      大力发展租房市场,实现租购并举。发展租房市场是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。长期以来,租房市场被政策所忽视,租房者权益未得到很好的保护。进一步落实租购房同权,建立健全住房租赁相关法律法规,增加租赁住房土地供应,完善租房市场监测体系,促进住房租赁市场发展。

      深化土地市场改革。以用途管制为基础,推进城乡土地市场一体化,为建立多主体供应的住房供应体系垫定基础。

      促进地方财政结构转型,降低城市政府对土地财政的依赖度。分类推进地方政府投融资体制改革,转变地方政府高负债发展模式,是稳定房地产市场的必要条件之一。

      从保护购房者权益出发,因地制宜稳妥推进住房预售制改革。随着住房市场由快速上涨转入总体趋稳,房地产企业短期资金压力将迅速增大,期房烂尾或延期交付风险可能较快增加。在期房预售制度下,这些风险都将转嫁给购房者。特别是在三四线及以下城市,购房者权益更难以得到保护。为有效保护购房者合法权益、维护社会稳定,有必要因地制宜稳妥推进期房预售制度改革。

      建立房地产政策的综合协调机制。房地产市场的稳定涉及金融、土地、住房、财税、教育、交通、发展规划等多个部门,房地产市场的变动同时又会与金融市场及宏观经济发生联动。这需要加强宏观政策的综合协调,实际统一目标齐抓共管,避免重要宏观政策的出台与稳定房价目标相背离。

      纬房指数(原大数据房价指数BHPI的升级版本)为首个基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数。通过新技术的应用,纬房指数有效规避了阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题,从而更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。纬房指数为公益性月度房价指数,目前包含纬房核心指数和纬房租金核心指数2个全国性综合指数,142个主要城市房价指数、约30个重点城市的住房租金指数及数十个重点城市的区县房价指数,每月中下旬完成上月指数。纬房指数现有定基、环比、同比3个维度,同时提供大数据房价中位数作为参考。纬房指数主要监测存量住房价格变动,新建商品住房价格变动暂不计入纬房指数。作为基于大数据的开放式房价指数,纬房指数的监测深度与广度将不断递进。纬房指数为大数据挖掘研究前沿成果,数据仅作为市场研究参考,住房市场评价以政府统计部门数据为准。

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    2019-11-27 08:42
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